Berliner Häuserkampf

Berliner Häuserkampf

Wer seine Nachbarn ausspionieren will, der ist in Berlin genau richtig. Wenn man nämlich glaubt, eine Wohnung werde nicht zum Wohnen genutzt, sondern um darin zu arbeiten oder sie an Touristen zu vermieten. Das gilt in Berlin seit 2014 als Zweckentfremdung und ist verboten, auch leer stehen darf eine Wohnung nicht länger als drei Monate. Findet man also, es ist verdächtig laut oder verdächtig ruhig im Haus, kann man das auf der Website des Berliner Senats anzeigen, schnell und anonym. Dann rücken Wohnungskontrolleure an, gucken sich um, befragen die Nachbarn. Finden sie ein Ferienapartment, müssen die Vermieter Bußgeld bezahlen, bis zu 40 000 Euro.

Zwar geht es gerade mal um 8000 Ferienwohnungen, die in der Millionenstadt nun wieder auf dem Markt sind. Doch beim Thema Wohnen ist der Stadt Berlin fast jedes Mittel recht. Sogar Spitzel. In Tempelhof-Schöneberg wurden Hausbewohner vom Bezirksamt aufgefordert, sich genau umzusehen, ob nicht irgendwo illegal untervermietet wird: Es wäre “sehr hilfreich, wenn Sie Ihre Beobachtungen dem Wohnungsamt mitteilen würden”, heißt es in einem Schreiben. Und das Zweckentfremdungsgesetz ist nur eines von vielen Instrumenten, mit denen die Politik das derzeit drängendste Problem der Hauptstadt bekämpfen will, die Wohnungsnot. Instrumente, die manch einen bereits an Planwirtschaft denken lassen.

Berlin boomt. Jedes Jahr ziehen Zehntausende zu, keine Woche vergeht, in der die Hauptstadt nicht irgendwo als “Coolest City oft the World” abgefeiert wird. Der US-Milliardär Warren Buffett mischt auf dem Berliner Immobilienmarkt mit, bei Wohnungsbesichtigungen sieht man immer öfter Chinesen. Kein Wunder, der Beratungsgesellschaft Knight Frank zufolge sind die Häuserpreise in Berlin zuletzt um 20,5 Prozent gestiegen. Die Hauptstadt weist damit selbst Städte auf die Plätze, die lange als Symbol für den Immobilienhype galten, London, Paris oder New York.

Gleichzeitig vergeht keine Woche ohne alarmierende Zahlen vom Wohnungsmarkt. Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sind in Berlin in den vergangenen Jahren 77 000 Wohnungen zu wenig gebaut worden, um den Zuzug abzufangen, bis 2030 müssten mindestens 194 000Wohnungen entstehen. Die Mieten haben 2017 einen neuen Rekordwert erreicht, nach Berechnungen der Investitionsbank Berlin wurden Wohnungen für eine Kaltmiete von 10,15 Euro pro Quadratmeter angeboten, einen Euro mehr als noch im Jahr zuvor. Zum Vergleich: Der Mietspiegelwert, in den auch alte Mieten einfließen, liegt bei 6,39 Euro.

Investoren befürchten, dass Eigentümer bald nicht einmal einen Aufzug einbauen dürfen

Jeder in Berlin hat Freunde oder Bekannte, denen die Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen oder die sich nach einer Sanierung die Miete nicht mehr leisten können. Immer öfter wird daher in Berlin demonstriert, Mitte April erst sind 13 000 Menschen losgezogen, um ihrer Wut Luft zu machen, Junge, Alte, Urberliner, Zugezogene. Wohnen ist das Thema, das die Leute im Jahr 2018 auf die Straße treibt.

Wie eine Kommune mit ihrem Wohnungsmarkt umgeht, prägt das Gesicht einer Stadt. In Wien gibt es an jeder Ecke sozialen Wohnungsbau, Gemeindebauten mit einer oft großartigen Architektur und manchmal sogar einem Schwimmbad auf dem Hausdach. In London wurde alles dem freien Markt überlassen, damit man die Property Ladder erklimmen kann, man sich also irgendwann eine größere Wohnung kaufen kann, weil die alte im Wert gestiegen ist. Die Folgen kann man in vielen Straßen Londons besichtigen: Wunderschöne Häuser stehen leer, weil sie nur mehr der Spekulation dienen. Und rundherum verschwinden Galerien, Läden und Kindergärten, weil niemand da ist, um sie zu nutzen, die letzte Stufe der Gentrifizierung gewissermaßen. In Berlin wiederum will die rot-rot-grüne Regierung so viel Einfluss auf den Immobilienmarkt bekommen, wie sie kriegen kann.

Dafür steht Florian Schmidt, für die Grünen Baustadtrat in Kreuzberg. Man trifft ihn im Bezirksamt, einem hässlichen Zweckbau aus einer Zeit, als noch kein Mensch nach Berlin wollte. Kaum jemand kennt den Soziologen, der sich selbst als Aktivisten bezeichnet. Doch seine Ideen sorgen wegen ihrer Radikalität längst über Berlin hinaus für Furore. Schmidt will dem Immobilienmarkt so viele Häuser wie möglich entziehen. Mit allen Mitteln, die rechtlich zulässig sind, etwa dem Milieuschutz. Wie bei einem Patchworkteppich reihen sich in Berlin Gebiete aneinander, in denen es nur unter strengen Auflagen möglich ist, Häuser umzubauen oder zu sanieren. Nach welchen Kriterien diese Gebiete abgesteckt werden, ist nicht immer klar, nur, dass es immer mehr werden. Allein im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg lebte 2017 mehr als die Hälfte der Bevölkerung in Milieuschutzgebieten, im Jahr zuvor waren es noch 44 Prozent.

Für manche ein Traum: “50 Prozent der Wohnungen dem Markt entzogen”

Investoren und der Immobilienverband laufen dagegen Sturm, sie befürchten, dass man als Eigentümer bald nicht einmal mehr einen Aufzug oder Balkon einbauen darf. Tatsächlich musste ein Vermieter schon vor Gericht ziehen, weil er ein winziges Bad um 30 Zentimeter verbreitern wollte. Schmidt zuckt mit den Schultern. Er hat in Barcelona gelebt und mitbekommen, was passiert, wenn sich Leute das Wohnen nicht mehr leisten können. Während der Immobilienkrise wurden dort Wohnungen zwangsversteigert, die Bewohner landeten auf der Straße, Quartiere verelendeten. Und Schmidt hat erlebt, wie sich die Bürger dagegen formierten und an politischem Einfluss gewannen, die Bürgermeisterin von Barcelona war früher Aktivistin bei einer Plattform gegen Zwangsräumung.

Schmidt sagt Sätze wie “Wir müssen Häuser sichern” oder “Die Geier stehen schon bereit”. Wenn es nach Schmidt geht, ist Berlin bald kein Paradies mehr für Investoren, sondern ein so dichtes bürokratisches Gestrüpp, dass den Immobilienfirmen die Lust auf Berlin vergeht. Schmidt malt Zahlen auf ein Blatt Papier, um seine neueste Waffe im Häuserkampf zu erklären: das Vorkaufsrecht. Es stammt aus dem Baurecht und ermöglicht es Gemeinden, in Kaufverträge einzutreten, wenn dies im Sinn der Allgemeinheit ist. Schmidt nutzt es, um in großem Stil an Wohnhäuser heranzukommen, er träumt von einer Stadt, in der “50 Prozent der Wohnungen dem Markt entzogen sind”.

Das läuft so ab: Wenn ein Haus in einem Milieuschutzgebiet verkauft werden soll, erfährt der Bezirk vom Notar davon. Schmidt bietet dem Käufer an, “sich durch eine Abwendungsvereinbarung zu verpflichten, das Haus gemeinwohlorientiert zu bewirtschaften”, wie er das nennt. Geht der Käufer nicht darauf ein, übergibt Schmidt das Haus an eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft, Stiftung oder Genossenschaft. Oder auch mal an eine Unternehmerfamilie, die im Dachgeschoss leben will und den Mietern ein lebenslanges Wohnrecht garantiert. Früher ging es in Kreuzberg darum, Häuser zu besetzen. Heute will man sie besitzen.

Für viele ist das eine Art Verstaatlichung von privatem Wohnraum. Dazu rechtlich heikel, vor dem Berliner Verwaltungsgericht häufen sich die Klagen von Immobilienunternehmen, die sich Häuser nicht von der Kommune wegkaufen lassen wollen. Der Effekt wiederum ist überschaubar. 571Wohnungen konnte Schmidt bislang gewinnen, um jedes Haus und jeden Kaufvertrag muss gerungen werden. Der neue Berliner Häuserkampf ist vor allem kostspielig und kleinteilig. Eine alte Frage stellt sich: Wem gehört die Stadt? In Berlin ist die Antwort derzeit: Am besten denen, die sie als Mieter bewohnen.

Noch weiter geht Katrin Lompscher, die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen. Ihre Vorgänger nutzten den Job, um Visionen moderner Stadtplanung zu entwickeln, die Linken-Politikerin sieht sich als Advokatin der Entmieteten und Verdrängten. Denn Berlin droht ein Opfer seines eigenen Erfolges zu werden. Jahrzehntelang war Berlin ein Paradies für Mieter, und Umziehen ein Volkssport. Eine neue Wohnung suchte man sich, wenn man sich verändern wollte, so wie man sich einen neuen Haarschnitt zulegt. Dann ging Berlin fast pleite und musste alles verkaufen, was nicht niet- und nagelfest war, Grundstücke, Brachland, Häuser. Allein seit 2005 sind in Berlin 80 000Sozialwohnungen weggefallen. Und all das fehlt nun, da Berlin aus allen Nähten platzt.

In Berlin gilt, was überall gilt: Bauen, ja bitte! Aber halt nicht vor der eigenen Haustür

Es müsse gebaut werden, “und zwar ganze Stadtviertel, in Dimensionen, die andere Städte nicht kennen”, sagt Lompscher. Zum Beispiel im Nordosten von Berlin. Dort, wo die Häuser kleiner und die Gärten größer werden, liegt Blankenburg. Ein Stadtteil, der sehr wenig gemein hat mit dem Berlin-Bild, das erfolgreich in alle Welt vermarktet wird: keine Hipster-Cafés, keine Clubs, keine Künstlerquartiere, dafür Einfamilienhäuser und viel Grün. Auf einem Rieselfeld soll eines der größten Neubauprojekte Berlins entstehen, eine Wohnsiedlung im Stil einer Gartenstadt mit bis zu 6000 Wohnungen, ein Riesenvorhaben. Und nicht nur das: sondern auch ein Modellprojekt für Mitbestimmung. Die Zeit, in der in Berlin von oben durchgesetzt wurde, wie die Bürger zu wohnen und zu leben haben, kann man noch gut in den sozialistischen Plattenbauten nachvollziehen. Heute sollen alle mitreden dürfen. “Bürgerbeteiligung ist nicht die Rosette, die man Projekten anhängt, sondern integraler Bestandteil von Planungen”, sagt Lompscher. Denn in Berlin gilt, was überall gilt. Bauen, ja bitte! Aber halt nicht vor der eigenen Haustür.

Und so reden, beratschlagen, streiten Anwohnerinitiativen, lokale Politik, Senatsverwaltung, Wissenschaftler, Vertreter von Berliner Mietern, Immobilieneigentümer, Jugendverbände und die städtische Wohnungsbaugesellschaft Howoge seit Juli 2016 im “Forum Blankenburger Süden”. Wie die ideale Stadt aussehen soll, wie man mit dem Verkehr umgeht und damit, dass die neuen Bewohner eines Tages Kitas und Schulen brauchen werden.

Im März legte der Senat Vorschläge für eine Bebauung vor, über die man online diskutieren sollte. Darin war nicht mehr von 6000 Wohnungen die Rede, sondern gleich von 10 000. Für die müsste unter anderem die Erholungsanlage der “Garten- und Siedlerfreunde Blankenburg” weichen, ein 84 Hektar großes Areal mit 1400 Parzellen. Wer die Siedler besucht, läuft über holprige Wege, die zu zahlreichen Kleingärten, aber auch einigen Einfamilienhäusern führen, in deren Einfahrten Kleinwagen parken. Ein typisches Berliner Kleinbürgeridyll.

Der alte Flughafen Tempelhof gilt als Symbol für den fehlenden Wohnraum

Für die Leute, die hier leben, wäre es eine Katastrophe, wenn sie ihre Häuser verlieren würden, sagt Ines Landgraf, die Vorsitzende des Vereins. “Viele sind alt, haben nur eine kleine Rente, ihre Häuser sind das Einzige, was sie haben. Die können nicht noch mal neu bauen.” Inzwischen machen in Blankenburg vor allem die Proteste der Bewohner Schlagzeilen, die Berliner Politik, die sich so gern mit Immobilienfirmen anlegt, findet sich plötzlich selbst in der Rolle des bösen Investors wieder, der den Leuten ihre Bleibe wegnimmt. Und alles wird wieder länger dauern als gedacht – nach dem Streit müssen sich alle erst mal zusammenraufen. “Man setzt sich bei solchen Vorhaben immer dem Risiko aus, zusätzliche Schleifen zu drehen, gerade wenn man zu einem sehr frühen Zeitpunkt in die Bürgerbeteiligung geht”, rechtfertigt sich Senatorin Lompscher.

Man hätte es ahnen können. Denn hochfliegende Ideen gab es schon einmal in Berlin, auf dem Gelände des alten Flughafens Tempelhof. Auf dem Tempelhofer Feld sollten eine Bibliothek, Gewerbeflächen und Tausende Wohnungen entstehen, festgelegt per Masterplan. Die Berliner witterten Luxus, teure Mieten und Gentrifizierung – und schmetterten die Pläne 2014 per Volksentscheid ab. Heute ist dort ein grünes Feld, auf dem sich Fahrradfahrer, Jogger, Gärtner und Familien tummeln. Ein Leerraum mitten in Berlin. Aber auch ein Symbol für all den Wohnraum, der in der Stadt nun fehlt.

In der funktioniert alles ohnehin am besten, wenn ein paar Leute vor sich hinwerkeln, ohne dass die Verwaltung sich groß darum kümmert. Wie in den Baugruppen, die es überall gibt, im alten Urban-Krankenhaus etwa. Ein Architektenpaar hat den leer stehenden Komplex gekauft und mit Gleichgesinnten renoviert, Pavillon für Pavillon. Jetzt ist es ein Areal aus Höfen, Büros, Ateliers, Wohnungen und Gärten, das allen offensteht. Auch der “Holzmarkt” in bester Innenstadtlage, am Ufer der Spree, hätte das Zeug zu einem Leuchtturmprojekt. Dort hat eine Gruppe junger Leute, die im Kulturbetrieb oder in der Gastronomie arbeiten, die Bar 25 gekauft, in der sie früher bei Technopartys abhingen. Das Gelände, eine Mischung aus Stadtbrache, Abenteuerspielplatz und alternativem Wohnen, sollte an Investoren verkauft werden, die Gruppe gründete eine Genossenschaft, holte eine Schweizer Stiftung ins Boot und zog stattdessen ein “Kreativdorf” auf, in dem Kreative arbeiten, wohnen, feiern und ihre Kinder betreuen lassen können. Ein Ort, den sich kein Stadtplaner je ausgedacht hätte.

Ateliers, Galerien, ein Theater und eine Kindertagesstätte wechseln sich ab mit bunt bemalten Neubauten und hölzernen Gebäuden, die an ein Westerndorf erinnern. Und überall stehen Bauzäune und Kräne, was auch beabsichtigt ist. Am “Holzmarkt” soll nichts festgelegt und alles möglich sein, ein Ort, wie er berlinischer nicht sein könnte. Zumindest bis sich im vergangenen Jahr die Berliner Bauverwaltung einmischte und plötzlich fand, dass hier noch mehrere Hundert Studentenwohnungen Platz hätten. Seither streiten Initiatoren, Bezirk und eine städtische Wohnungsbaugesellschaft, das ganze Projekt steht auf der Kippe.

Florian Schmidt, der umtriebige Stadtrat aus Kreuzberg, hat indessen schon weitere Ideen. Er will ein amerikanisches Modell auf Berlin übertragen, die sogenannten Community Land Trusts. Ein Haus, ein Grundstück oder ein Wohnblock wird von einer Bürgerstiftung gekauft, mit Spenden von Erben, Unternehmen oder aus der Nachbarschaft. Die Stiftung behält den Boden und vergibt das Erbbaurecht etwa an eine Mietergenossenschaft, die sozial verträglich vermietet. Mit dem, was die Erbbauzinsen abwerfen, werden weitere Immobilien gekauft. Ziel sei es, “systematisch Flächen und Gebäude anzukaufen und den Bewohnern des Kiezes zurückzugeben”, sagt Schmidt. Dann könnte die Stadt tatsächlich denen gehören, die darin wohnen. Der Berliner Häuserkampf, er hat gerade erst begonnen.

Mit Verena Mayer, erschienen in der SZ vom 18. Mai 2018.